Nova Lei do Inquilinato preocupa locatários de imóveis comerciais

Valor Online, 10 de dezembro de 2009

A nova Lei do Inquilinato, que entra em vigor dentro de 45 dias, tem causado preocupação aos locatários, especialmente os de imóveis comerciais. A Federação do Comércio do Estado de São Paulo (Fecomercio-SP) foi taxativa e explicou que as mudanças prejudicam inquilinos. " A lei reduz prazos para desocupação " , explica o assessor jurídico da entidade, Raphael Noschese.

Uma das novas regras diz respeito à caução a ser depositada pelo locador. Para executar o despejo e tomar posse do imóvel, segundo Noschese, o locador tinha de depositar um montante equivalente a 12 a 18 meses do valor do aluguel. Com a nova lei, o depósito deve equivaler a um valor correspondente a seis a 12 meses de aluguel.

A Fecomercio foi uma das entidades que postulou o veto de partes do projeto de lei, obtendo sucesso quanto ao parágrafo 3º do artigo 13, que previa que a simples transferência do controle societário do locatário seria equiparada à cessão do contrato de locação. O consenso, segundo Noschese é que " uma coisa não tem a ver com outra " .

Entretanto, o polêmico artigo 74 foi vetado apenas parcialmente. O projeto de lei previa concessão de liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, quando houvesse pedido de retomada em razão de melhor proposta apresentada por terceiros. Noschese explicou que esse prazo mudou para 30 dias, no texto aprovado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva.

" O prazo continua apertado " , ressaltou. " A lei atualmente em vigor prevê 180 dias para o despejo, após o trânsito em julgado da sentença, ou seja, após a decisão do tribunal. Nesse meio tempo, o locatário tinha tempo para se preparar e procurar outro imóvel. A mudança pode até causar desemprego, já que as empresas prejudicadas, muitas delas de pequeno porte, possuem inúmeros funcionários. As pequenas empresas são as principais empregadoras do país " , opinou.

Esse ponto também chamou a atenção de Mario Cerveira Filho, sócio do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados. " A lei vai fazer com que as ações de despejo fiquem muito mais rápidas do que eram, tanto no caso do imóvel comercial quanto no caso do residencial " , disse. " Embora eu admita que a lei em vigor hoje vem beneficiando maus pagadores " .

Outro ponto perverso da lei, segundo ele, diz respeito ao atraso no pagamento. " Na lei antiga, o locatário podia atrasar o aluguel duas vezes, no máximo, em um período de 12 meses. Na terceira vez, o locador tinha direito de não aceitá-lo mais como inquilino. Na lei nova, o locatário somente pode atrasar o pagamento uma única vez em um período de dois anos. Mas e se ele esquecer de pagar, ou ficar doente, ou viajar? " , questiona.

Na contramão das opiniões, o presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Pedro Carsalade, afirma que a lei, na realidade, favorece o inquilino. " A Lei do Inquilitano não mudava há 18 anos " , disse.

" Nós temos uma série de imóveis fora do mercado exatamente porque o trâmite no Judiciário era demorado. Levava-se 14, 15 meses para despejar um inquilino que não estava pagando o aluguel. Além de não receber o aluguel pelo imóvel, o locador tinha de esperar mais de um ano " , afirma Carsalade.

Segundo ele, as pessoas ligam proprietários de imóveis a grandes investidores, o que não é verdade. " Há pessoas que juntaram dinheiro ao longo de suas vidas e conseguiram comprar um imóvel para alugar, como complemento de renda. Só que muitas delas não estavam alugando justamente por conta da inadimplência " .

Como o mercado de imóveis também é guiado pela lei da oferta e da demanda, a aposta de Carsalade é de queda nos preços dos imóveis para locação.

Quanto à polêmica questão da oferta de um terceiro, que pode levar o locatário a sair perdendo, ele diz que uma das críticas dizia respeito à simulação dessa oferta, o que não passaria de uma especulação, já que é fácil descobrir esse tipo de manipulação e as penalidades são altas. Para ele, a lei apenas trouxe equilíbrio entre as partes envolvidas.