19/03/2010
Cédula de crédito ganha espaço no mercado de imóveis


Enquanto agentes financeiros e governo buscam alternativas à poupança para financiar a aquisição de imóveis, é a cédula de crédito imobiliário (CCI) que avança rapidamente nos bastidores. De 2005 para cá, o estoque desses papéis na Cetip saltou de R$ 2 bilhões para R$ 19 bilhões, um feito nunca conseguido pelos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), com volume na casa dos R$ 7 bilhões.
A CCI é um título de crédito que se assemelha à Cédula de Crédito Bancário (CCB), é executável judicialmente quando há um advento de inadimplência e é de simples operacionalização pelos bancos, que emprestam recursos, por exemplo, para as incorporadoras. Só que assim como a CCB, a CCI começa a repetir uma história que já se observou no passado, aparecendo entre os ativos investidos por fundos de investimentos, fundos de pensão especialistas em analisar esse tipo de risco também têm encarteirado os papéis e hoje respondem por uma parcela de 5% do bolo, segundo Jorge Sant'Anna, diretor comercial da Cetip. "Não é errado a CCI crescer, mas o que se vê é que esse é um papel que vem sendo emitido intensamente, que ganhou negociação no mercado secundário, só que ele não é um valor mobiliário como o CRI, não tem as mesmas condições de garantia como a alienação fiduciária." Para o executivo, o CRI, que atualmente representa entre 2% e 3% das fontes de captação disponíveis para o crédito imobiliário, seria um instrumento mais adequado ao fazer a conexão entre o setor e o mercado de capitais. Mesmo as Letras Imobiliárias e as Letras Hipotecárias, mais antigas, não decolam e representam apenas 8% dos R$ 254 bilhões em recursos destinados à habitação dentro do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). A poupança fica com a parcela restante. Só que já é consenso no mercado que essa fonte de captação não crescerá no mesmo ritmo dos novos contratos e vai se exaurir em um ou dois anos. Há também a percepção de que qualquer solução passa pelo desenvolvimento de instrumentos de securitização e de um mercado secundário ativo. No Brasil, o secundário gira apenas 2,3% das operações de crédito imobiliário, o que representa aquele dinheiro realmente financiado pelo investidor, aponta o presidente da Companhia Brasileira de Securitização (Cibrasec), Fernando Brasileiro. Em economias mais maduras, como Estados Unidos, essa relação é de 62,7%. Na Espanha, que desenvolveu seu mercado hipotecário só nos últimos 15 anos, a proporção é de 10%. No Chile chega a 12,8% e no México, a 7,9%. "São mercados que conseguem casar ativos e passivos de maneira mais fiel, em comparação àqueles como o Brasil que usam 'funding' de curto prazo para financiar o longo prazo." Da crise internacional, originada no sistema de hipotecas americano, ele diz que todas as lições estão aí e que o Brasil terá condições de desenvolver o setor sem repetir os mesmos erros. O sistema financeiro mais regulado, o registro dos instrumentos de securitização e também dos ativos que dão lastro aos financiamentos trazem um arcabouço legal mais preparado para esse novo momento, completa Sant'Anna. "Não há chance de o Brasil repetir o 'subprime'." As Letras Financeiras (LF), regulamentadas pelo Banco Central há cerca de uma quinzena, podem servir de fonte adicional de captação para o setor imobiliário, segundo o chefe do departamento de Normas do Sistema Financeiro, Sergio Odilon dos Anjos. Embora alguns agentes do mercado repitam que o direcionamento obrigatório de 65% da poupança para o financiamento à habitação inibe a busca por fontes alternativas, ele afirma que não está na agenda do BC retirar tal destinação. Fonte: Valor