03/03/2010
WTorre tenta novamente entrar na bolsa


A abertura de capital da WTorre não deveria ser exatamente uma surpresa para o mercado. Desde a primeira tentativa, em 2007, a empresa anuncia que se prepara para estrear na bolsa. O momento, no entanto, é considerado arriscado. Com um modelo de negócios diferente e um resultado que exige alguns minutos de explanação - foram três anos seguidos de prejuízo, sendo de R$ 164 milhões em 2008 e de outros R$ 148 milhões no ano passado, além de um endividamento de R$ 1,6 bilhão - a companhia aproveita a janela de oportunidade para tentar levantar mais de R$ 1 bilhão na bolsa, segundo apurou o Valor.
Há dúvidas de analistas, porém, em relação à demanda pelo ativo. Com um estilo ousado e agressivo - os adjetivos mais usados pelo setor para defini-lo - Walter Torre é considerado polêmico, mas também reconhecido por ter construído um portfólio de qualidade, com inquilinos do porte de multinacionais como Petrobras, Vale, Unilever e Procter & Gamble. E é justamente essa fatia da empresa que vai a mercado. Com um negócio extremamente amplo, que inclui uma empresa de baixa renda batizada de Guanandi e um dique seco no Rio Grande do Sul, a WTorre pretende abrir capital dos ativos imobiliários, tanto comerciais, quanto de logística e industriais (construídos no modelo "build to suit", processo que promoveu o crescimento da companhia, antes de entrar em vários outros negócios) . Ao todo são 44 imóveis, entre alugados e em construção. Apesar da qualidade do portfólio, fontes avaliam que o mercado já deu uma resposta negativa ao modelo de negócios da WTorre. No "build to suit", a empresa financia suas obras (feitas sob medida para o inquilino) dando como garantia os alugueis futuros, em contratos de 10 anos, geralmente. Nesse modelo, a companhia capta 100% da dívida para construir o projeto. "O retorno para o investidor vem lá na frente quando os CRIs [certificados de recebíveis imobiliários] começam a ser amortizados", afirma fonte. O que a empresa ganha com o aluguel do portfólio fica comprometido com o pagamento da dívida no longo prazo. Os investidores costumam preferir negócios com giro maior. Não por acaso, o braço da W Torre que vai a mercado pretende investir também na incorporação. No segundo semestre do ano passado, segundo fontes, a W Torre tentou vender a área de engenharia, mas desistiu do negócio e praticamente desmontou a área. Vários profissionais saíram da companhia no último ano. Em 2009, o lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (lajida) foi de R$ 29 milhões, considerado baixo por analistas. Em 2008, quando vendeu uma torre do Complexo JK para o Santander por R$ 1,04 bilhão, seu lajida foi de R$ 476 milhões. No resultado deste ano deve aparecer o ganho relativo a um prédio vendido à Previ em fevereiro. Parte do prejuízo dos últimos anos pode ser explicado pelo resultado financeiro, que foi negativo em R$ 127,9 milhões em 2009 e de R$ 243,9 milhões no ano anterior. A dívida total da empresa era de R$ 2,378 bilhões ao fim do ano passado. Excluindo a parcela relativa a certificados de recebíveis imobiliários, que está casada com os direitos sobre os aluguéis, a dívida da companhia fica em R$ 1,6 bilhão, sendo que R$ 541 milhões vencem este ano. O caixa é de R$ 153 milhões. Embora não revele o percentual, a empresa diz que parte dos recursos que vai captar será usada para amortização de dívida e capital de giro. Do total de empréstimos da empresa, R$ 787 milhões são com o Santander e com o Banco Votorantim, que possuem fatias de 8,55% e 6% do capital social da WTorre Empreendimentos. Por conta de empréstimos feitos em 2007, os dois bancos possuem ainda contratos que lhe dão direito a indicar um membro do conselho de administração e também garantem poderes especiais que exigem a autorização deles para que a companhia altere o estatuto, faça reorganizações societárias, emita dívida etc. A oferta secundária, na opinião de fontes do mercado, será feita para viabilizar a saída dos bancos Santander e Votorantim do capital da empresa. O parecer da auditoria KPMG sobre as demonstrações financeiras da empresa imobiliária de 2009 menciona a existência de R$ 135 milhões em depósitos da companhia que foram bloqueados pelo Santander, a título de multa contratual por conta do atraso na entrega do "Habite-se" da torre vendida à instituição financeira. A WTorre tem uma provisão de R$ 18 milhões para pagar a multa, o que diz ser a melhor estimativa de quanto terá que pagar pela parte que lhe cabe do atraso. Fonte: Valor