Merrill Lynch no mercado imobiliário

Criada em 2005 com uma proposta ecológica, a Ecoesfera não vendeu nada neste ano e entregou só um dos 18 projetos lançados. Depois de fazer carreira em empresas do ramo imobiliário, como Rossi e a extinta Encol, Luiz Fernando Lucho do Vale decidiu, em 2005, tocar seu próprio negócio na construção civil. Chegou ao mercado com um discurso "ecológico" e um projeto pioneiro, de condomínios sustentáveis com coleta seletiva de lixo, reúso de água da chuva, aquecimento solar.

A ideia, por si só, já tinha um bom apelo de marketing, mas ele fazia questão de reforçá-lo, dizendo que seu negócio era "contribuir com a construção de um mundo melhor". De largada, a estratégia deu certo: seduziu investidores de peso como a PDG - hoje, uma das maiores companhias imobiliárias do País - e o banco americano Merrill Lynch, que em 2007 comprou 49% de participação na incorporadora de Vale, a Ecoesfera Empreendimentos Sustentáveis. Passados três anos, a empresa virou um case "do que não fazer" na construção civil. Dos 18 empreendimentos - a maioria deles lançada num prazo de um ano -, só um foi entregue até agora. A construtora criada por Vale, no meio do caminho para tocar os projetos, teve de ser fechada às pressas. O método construtivo, com fôrmas de alumínio preenchidas de concreto, mostrou-se inviável. E Vale acabou destituído do cargo por acionistas em dezembro passado. O que se diz no mercado é que a Ecoesfera vai fechar as portas assim que entregar os 17 empreendimentos atrasados. O último deles ficará pronto em meados de 2012. Fábio Passos, executivo indicado pelos investidores para assumir o lugar de Vale, garante que a intenção é seguir adiante, mas de forma mais modesta. Novos projetos só sairão do papel depois que todos as obras forem concluídas. "Primeiro, temos de reconquistar nossa credibilidade e provar que somos sérios", diz o novo presidente. Sem isso, fica difícil convencer os investidores de que a Ecoesfera é um bom negócio - condição fundamental para que a empresa continue existindo, já que, depois da crise financeira mundial, o banco Merrill Lynch não tem mais um centavo para investir na incorporadora e em outros projetos imobiliários no Brasil, segundo uma fonte próxima à instituição. Em 2008, além de se tornar sócio da Ecoesfera, o banco americano se associou a uma empresa brasileira, a MaxCap Real Estate, para fazer investimentos diretos em projetos imobiliários. Dos 18 empreendimentos da incorporadora, dez foram financiados pelo Merrill Lynch. O banco informou que é apenas investidor e não se responsabiliza pela área operacional. Reestruturação. Foi o Merrill Lynch que colocou Passos no comando para pôr ordem na casa. Ele fez carreira no mercado financeiro e assumiu o cargo sem nunca ter tido experiência na construção civil. Nas mãos dele, a empresa praticamente parou para se reestruturar. Dos 120 funcionários, 90 foram demitidos. E os projetos dos empreendimentos tiveram de ser refeitos. As vendas de imóveis, que em 2007 atingiram R$ 300 milhões e dobraram no ano seguinte, despencaram para R$ 30 milhões no ano passado. Neste ano, não se vendeu nada. O método construtivo foi um dos principais responsáveis pelo atraso na entrega dos imóveis. Quando "importou" o sistema de fôrmas de alumínio, o fundador da Ecoesfera esperava erguer uma laje a cada três dias. Mas, na prática, depois de todos os investimentos feitos, ele percebeu que esse prazo não seria menor do que duas semanas. As contas não batiam por um motivo simples: não havia mão de obra qualificada para executar o serviço. "O processo é diferente. Nos sistemas convencionais, a distribuição de tarefas é diária", diz Passos. "No método da Ecoesfera, a distribuição é horária, como numa indústria automobilística. Não deu certo." Só para refazer os projetos, engenheiros e arquitetos levaram cerca de seis meses. Em alguns casos, a empresa preferiu demolir estruturas que estavam em andamento para recomeçar, da forma tradicional. O economista Freddy Stenzel, de 31 anos, viu da janela de casa um dos blocos do apartamento que comprou ser destruído no mês em que as chaves deveriam ser entregues. Ele e a mulher compraram um imóvel da Ecoesfera em maio do ano passado, assim que ela engravidou. Nos cálculos de Freddy, eles se mudariam para a casa nova um mês antes de o filho nascer. Em fevereiro, João Pedro faz um ano e a Ecoesfera já avisou que o condomínio só ficará pronto em dezembro de 2011. "Foi um abuso. Perdemos a confiança", diz Freddy. Ele não quis negociar com a incorporadora e já entrou com ação pedindo reparação por danos morais e materiais. O caso integra um dos 55 processos contra a empresa que estão tramitando na Justiça paulista. Passos diz que 70% dos 3,9 mil clientes aceitaram negociar e vão permanecer com o imóvel em troca de um desconto. Outros 20% receberam o dinheiro de volta e o restante deve procurar uma solução judicial. "Estamos pagando pelos pecados cometidos no início da operação", diz Passos. E emendou: "As intenções dos fundadores eram as melhores possíveis. Só não souberam fazer." Luiz Fernando Lucho do Vale tem acompanhado de longe os rumos da empresa que decidiu criar depois da morte da pai. "Antes de partir, ele me fez prometer que faria a diferença no mundo", costuma contar. No 13º andar de um prédio na Vila Olímpia, ele tenta cumprir a promessa. Fundou a Casa Viva Residências para levar adiante seus projetos de sustentabilidade.

Os problemas enfrentados pela Ecoesfera
1.Importar um método construtivo adotado nos países vizinhos, sem antes testá-lo no Brasil e sem saber se ele seria viável para projetos de grande escala. A empresa também não previu a falta de mão de obra
2.Com dinheiro em caixa, a Ecoesfera decidiu expandir os negócios para além da incorporação imobiliária, colocando em operação uma construtora. Faltava, no entanto, experiência para tocar o negócio
3. Em pouco mais de um ano, a empresa lançou 16 empreendimentos e investiu pesado em marketing sem ter a certeza de que conseguiria dar conta dos projetos e entregar os condomínios dentro do prazo Fonte: O Estado de S.Paulo