Mercado imobiliário sem saída nos EUA

Vendas de casas voltam a cair a níveis assustadores e muitos economistas sugerem que governo deixe o mercado se virar sozinho. O mergulho inesperadamente profundo das vendas de casas neste verão do Hemisfério Norte provavelmente forçará o governo Obama a optar entre os donos de casas futuros e os atuais, um embaraço que as autoridades estavam ansiosas para evitar.

Nos últimos 18 meses, o governo introduziu quase todo programa que conseguiu imaginar para incentivar o periclitante mercado imobiliário, usando incentivos fiscais, programas de alteração das hipotecas, taxas de juros baixas, empréstimos garantidos pelo governo e outras ajudas para manter os valores altos e impedir a execução hipotecária de devedores inadimplentes. O objetivo era estabilizar o mercado até a economia se recuperar e criar novas famílias com demanda de moradias para viver. Enquanto a economia novamente vacila e os compradores potenciais fogem - as vendas de casas em julho caíram 26% em relação a julho de 2009 -, há uma sensação crescente de exaustão com a intervenção do governo. Alguns economistas e analistas insistem agora numa terapia de choque que deslocaria os benefícios principalmente para donos de casas futuros: o mercado imobiliário que arrebente. Quando os preços baixarem, argumentam esses especialistas, os compradores aparecerão, criando a estabilidade fugida que o governo gastou bilhões tentando alcançar. "O setor imobiliário precisa voltar a níveis razoáveis", disse Anthony Sanders, professor de finanças imobiliárias na George Manson University. "Se continuarmos tentando estimular o mercado, essa é a definição de insanidade mental." Tentação de inadimplência. Quanto mais o mercado cair, porém, pior estará um grupo importante política e economicamente: dezenas de milhões de proprietários que já viram o valor de seus imóveis cair 30%. Quanto mais pobres esses proprietários se sentirem, menos eles aceitarão o tipo de gastos de consumo que a economia precisa para se recuperar. Se virem uma casa idêntica na mesma rua sendo vendida pela metade do que eles devem, a tentação da inadimplência poderá ser irresistível. Isso poderia fazer o mal-estar corrente do mercado parecer uma ninharia. Apanhado no meio está um governo que apostou numa recuperação não existente. "O governo fez uma aposta de que uma economia em ascensão resolveria o problema imobiliário e agora eles estão sem fichas", disse Howard Glaser, uma ex-autoridade em habitação do governo Clinton que tem laços estreitos com os formuladores econômicos do governo. "Eles estão seriamente preocupados e não sabem realmente o que fazer." Isso ficou claro na semana passada, quando o secretário da Habitação e do Desenvolvimento Urbano, Shaun Donovan, pareceu se alinhar aos donos de casa existentes, dizendo à rede americana de TV CNN que o governo "iria até onde pudesse" para assegurar a recuperação do mercado problemático. Donovan chegou a conceder mais um incentivo fiscal para imóveis como o que expirou na primavera do Hemisfério Norte (março-junho), que pagava aos compradores de primeira casa até US$ 8 mil, e a compradores que estavam adquirindo imóveis mais caros que os seus atuais, US$ 6,5 mil. O custo para os contribuintes ficou em torno de US$ 30 bilhões, boa parte dos quais foi para pessoas que teriam comprado mesmo sem esse incentivo. Assessores de imprensa do governo se apressaram em desmentir o comentário de Donovan, dizendo que uma reativação do crédito era altamente improvável ou absolutamente impossível. Donovan não quis ser entrevistado para esta reportagem. Numa declaração, Amy Brundage, uma porta-voz da Casa Branca, respondeu perguntas sobre novas medidas de estímulo possíveis apontando para as que já estão vigentes. "Nas próximas semanas, nós focaremos na implementação dos programas básicos que anunciamos recentemente", disse. Entre essas iniciativas estão US$ 3 bilhões para evitar que os desempregados percam suas casas e um programa de refinanciamento que tentará reduzir os saldos hipotecários de donos que devem mais que sua propriedade em valor. Um programa anterior com objetivos parecidos teve um sucesso limitado. Se o incentivo fiscal no ano passado pretendia ser uma ponte para transpor um mau momento, ele terminou com um vislumbre do abismo. A casa média leva agora mais de um ano para ser vendida. Acrescente-se a isso as casas que foram executadas por falta de pagamento, mas ainda não estão à venda, e o total é maior ainda. Construtoras. As construtoras estão numa condição ainda pior. As vendas de imóveis novos estão mais baixos que nas profundezas da recessão dos anos 1980, quando as taxas hipotecárias eram o dobro do que são agora, o desemprego era onipresente e o pessimismo, no mínimo, igual. A deterioração das circunstâncias deu uma nova voz ao coro do "não fazer nada", cujos membros acham que a era de tentar comprar estabilidade na esperança de que o fogo do mercado cresça - intitulada "estender e fingir" ou "retardar e rezar" - já deu o que tinha que dar. "Tivemos ajuda artificial suficiente e precisamos deixar que o livre mercado faça a coisa", disse a analista Ivy Zelman. Michael L. Moskowitz, presidente da Equity Now, empresa que opera com hipotecas diretas em Nova York e outros sete Estados, também defende deixar o mercado cair. "Os preços ainda estão artificialmente altos", disse ele. "O governo está discriminando os compradores que podem pagar US$ 200 mil, mas não US$ 250 mil." Uma pequena queda nos preços das casas poderia não fazer muita diferença para uma economia frouxa. Mas uma queda descontrolada de 10% ou mais poderia se mostrar desestimulante para os milhões de donos que estão simplesmente esperando, especialmente aqueles que compraram nos últimos anos com a impressão de que uma recuperação já havia começado. O governo está ameaçado por muitas dessas hipotecas, outra razão para os formuladores econômicos estarem buscando agressivamente a estabilidade. O que ajudou a sustentar o mercado no ano passado poderia agora fazê-lo desabar. De 2006 para cá, a Agência Federal da Habitação (AFH) segurou milhões de empréstimos com entradas baixas. Durante os dois primeiros anos, as autoridades admitem, a qualidade do crédito dos tomadores era baixa demais. Com pouca coisa em jogo e uma economia capenga, os compradores se safaram: quase 12% estavam inadimplentes após um ano. No fim de 2009, as reservas de caixa da AFH caíram abaixo do mínimo estipulado pelo Congresso e a agência precisou reforçar suas finanças. Os empréstimos avalizados pelo governo em 2009 foram para compradores com classificações de crédito melhores. Mas a porcentagem das inadimplências do primeiro ano ainda ficaram em 5%, segundo a empresa de pesquisas CoreLogic. "São compradores em risco", disse Sam Khater, da CoreLogic. "Eles têm muito pouco capital, e esse é o maior indicador de inadimplência." Tal é o risco que os formuladores econômicos enfrentam atualmente. "Se os preços das casas continuarem caindo em velocidade séria, os tomadores poderão se retrair em tamanho número que o mercado jamais irá se recuperar", disse Glaser. Sem intervenção. Preocupações do tipo fazem com que poucas pessoas do mundo das finanças sugiram que o governo deve fazer mais, e não menos. William Gross, diretor da Pimco, gestora gigante de fundos de bônus, propôs que o governo refinancie com taxas mais baixas milhões de hipotecas que possui ou segura. Uma ação assim ousada, disse Gross num pronunciamento recente, "proporcionaria um estímulo crucial de US$ 50 bilhões a US$ 60 bilhões em consumo", além de um aumento dos preços dos imóveis. A ideia não teve muita aceitação. Em vez disso, há um sentimento de que, mesmo com noções muito mais modestas, uma intervenção do governo não é a resposta. A Associação Nacional dos Corretores de Imóveis, força motriz por trás do crédito no ano passado, não está pedindo uma nova rodada de estímulo. Membros da Associação Nacional dos Construtores de Moradias dizem que um novo crédito de US$ 25 mil elevaria a demanda, mas suas chances de passar no Congresso seriam nulas. "Nossos membros estão dizendo que, se não pudermos conseguir um incentivo fiscal muito grande - um que realmente tire as pessoas da inércia -, por que usar nosso capital político?", disse David Crowe, economista da associação. Isso poderia dar ao governo Obama permissão para assumir o risco de não fazer nada.Fonte: O Estado de S.Paulo