02/02/2010
Mercado de escritórios: retomada após ano de incertezas


Embora a crise financeira mundial tenha se iniciado em setembro de 2008, seus impactos no mercado de escritórios nacional começaram a ser sentidos efetivamente a partir do segundo trimestre de 2009. Em São Paulo, no segundo trimestre do ano passado, a absorção líquida (indicador da demanda) dos empreendimentos classes AA e A fechou negativa, atingindo índice de -3 mil m2.
Uma retração ainda maior ocorreu no terceiro trimestre, quando outros 18 mil m2 foram devolvidos. Em metade das regiões monitoradas pela pesquisa da Jones Lang LaSalle em São Paulo, a absorção líquida foi negativa nesse período, com exceção de Paulista, Jardins, Moema e Alphaville. A partir do quarto trimestre, o mercado começou a apresentar sinais de recuperação e a absorção líquida voltou ao azul, fechando o ano em 136 mil m2. Um dos responsáveis por este índice foi o edifício Torre São Paulo JK, na Avenida Juscelino Kubitschek, nova sede do Banco Santander que, após sua fusão com o Banco Real, consolidou e otimizou sua ocupação. Durante o último ano, foi notória a diminuição no ritmo das obras de novos empreendimentos e muitos projetos inicialmente previstos para 2009 tiveram sua entrega prorrogada para este ano. No início do ano passado, a previsão de novo estoque era de 256 mil m2, dos quais apenas 200 mil m2 foram entregues. O ritmo mais lento dos projetos reduziu o volume de novo estoque para 2010. Embora ainda haja o remanescente do ano anterior, ainda assim, 2010 terá um novo estoque 11% inferior ao do ano passado, somando cerca de 178 mil m2. Com menor volume de novo estoque, a tendência é que a taxa de vacância permaneça baixa. O mercado, que havia encerrado 2008 com 7% de espaços vagos, atingiu 10,31% no terceiro trimestre de 2009, mas voltou a cair no quarto trimestre, encerrando o ano em 9%. A previsão é de que em 2010 este índice varie entre 8% e 11%, permanecendo abaixo do patamar de equilíbrio entre oferta e demanda. As devoluções de espaço registradas em 2009 foram pouco expressivas, visto que se referiam a espaços ocupados durante a rápida expansão das empresas em um período de baixa oferta. No último trimestre, apenas duas regiões apresentaram devolução, somando 1.200 m2 em empreendimentos classe A. Entre 2007 e 2008, os valores de locação subiram 40% em 24 meses, motivados pelo desequilíbrio entre oferta e demanda. Naquele período, de demanda bastante aquecida, houve pouca entrega de novo estoque, desestabilizando os valores. Embora a demanda tenha desacelerado diante da crise, a baixa oferta manteve estáveis os preços. Já em 2009, os valores de locação permaneceram estáveis, com oscilações entre os trimestres, seguindo a mesma trajetória da absorção líquida no período. Apesar das oscilações, a média dos aluguéis manteve-se estável, enquanto o IGPM-FGV acumulado do ano foi negativo em 1,17%. Entre o primeiro trimestre de 2008 e o quarto de 2009 (últimos oito trimestres), os valores de locação subiram 20%. O mercado fechou 2009 com valor médio de locação para escritórios classe AA e A de R$ 73/m2, sendo R$ 81/m2 para classe AA e R$ 67/m2 para classe A. Para 2010, a previsão é de um comportamento mais compassado do mercado, com crescimento ritmado, sem grandes oscilações ou picos. O volume de absorção líquida dependerá muito da confiança das empresas e de seu crescimento. Entretanto, acredita-se que tanto a vacância quanto os patamares de locação permaneçam estáveis e o novo estoque seja suficiente para suprir a demanda de um ano pós-crise.